深度！英联视破产案“庞然大物”将浮出水面

如今，受限于金融监管及房地产调控，因为资金问题或者流动性不足、经营不善等原因，遇到暂时性困境的地产项目在增多。在去杠杆的金融形势下，市场有望迎来不良资产投资黄金期，针对这类困境地产募资、重整盘活，获得的土地增值收益，特别是房地产不良资产收购将成为亟待开发的金矿。

据北京市破产法庭公示，2020年9月15日，英联视动漫文化发展（北京）有限公司（下称，英联视）由于严重缺乏流动性、丧失清偿能力进入破产程序。公开渠道显示，英联视在北京市经济技术开发区核心地段拥有数百亩土地，属于京南少有的大地块，项目市场价值不菲，增值空间巨大，这也成为该案广受资本关注的重要因素之一。

英联视项目土地价值不菲升值空间巨大

据调查显示，英联视项目地处五百强云集、正打造国际产业新城的北京市经济开发区凉水河西岸，博兴十路两侧。土地性质为商业、综合用地。数据显示，英联视项目土地面积12.7482公顷，规划建筑体量38.3291万平方米，其中地上25.4964万平方米。目前地上建设虽停工，但项目建设已具规模，通过查询国家裁判文书网，项目承建方的中建八局与英联视的债权额为2.1亿元，另据知情人士透漏，地上已完成建筑价值约6亿元左右。

英联视项目土地市值到底有多大？记者通过查询自然资源部不动产登记中心主办的中国土地市场网，供地结果信息显示，2021年2月成交的1.139620公顷商服用地（北京经济开发区路东区），成交金额为3.56亿元，约合3.124亿/公顷；2021年2月成交的1.799797公顷商服用地（北京经济开发区67#街区地块F3其他多功能用地），成交金额为5.76亿元，约合3.201亿/公顷。

通过比较不难发现，同区域同类型土地，2021年出让价格较往年有小幅提升。若按照2021年2月公示的成交价格均价3.163亿/公顷推算，英联视项目仅土地价值应为40.33亿元（不含地上建筑价值）。

若依照2021年5月12日北京市规划和自然资源委员会披露，北京市首批商品住宅用地集中出让30宗地块，总面积约169公顷，规划建筑规模约345万平方米，地块在提前确定并公布了土地合理上限价格，超九成地块溢价率未超过15%的情况下，共实现土地出让价款约1110亿元人民币。若不计商业用地与商品住宅用地价差，依此推算，英联视项目土地仅出让价款将控制在83.73亿元（不含地上建筑价值）。

英联视项目交通便利尽享规划宏利

英联视项目土地作为北京市南部区域少有的大地块，地处北京经济技术开发区，北京市唯一同时享受国家级经济技术开发区和国家高新技术产业园区双重优惠政策的国家级经济技术开发区。2019年11月20日，北京市政府正式批复《亦庄新城规划(国土空间规划)(2017年-2035年)》，由经开区管委会统一规划和开发建设亦庄新城。据悉，《规划》实现了“多规整合”，既确保符合分区规划“两规合一”要求，并且与“北京经济技术开发区规划”互为支撑，与大兴分区规划、通州总体规划同步推进和落实。此外，开发区发展定位及对策研究、总体城市设计、公共服务设施配套体系专题研究、交通设施提升专题研究、水资源保障及再生水利用专题研究、市政专项规划、海绵城市专项规划、综合管廊专项规划等多个专项规划和专题研究为《规划》的“出炉”提供了技术支撑，切实实现“多规整合”，实现“一张蓝图”，将助推开发区建设成为世界一流的产业综合新城。

市规划和自然资源委员会经济技术开发区分局2021年5月8日政府采购意向公示，《新城规划-交通专项研究》将计划于今年6月招标，共包括四项轨道交通专项研究，涉及亦庄新城多个规划单元。英联视项目土地处在交通规划优势位置，尽享规划宏利。结合北京市2021年土地市场形势分析，英联视债权数额不大，然而土地升值空间巨大，这也势必引起又一波的百家资本角逐。

英联视项目建成后预计销售回报将过百亿

记者曾于2020年进行过商服用地实地调研，选取北京市经济开发区具有代表性的项目，就租金和售价做了简单对比。我们除去高低极值后试算平均值（存在价格区间的选取中间值），其中办公类租金均价3.314元/平方米、售价31500元/平方米；商铺类租金均价10元/平方米、售价60500元/平方米。以此推算，英联视项目建成后，若由投资商全部自持运营（租金不计递增，英联视项目不计地下，地上商铺9.7万平、地上办公15.76万平）10年租金回报为54.469亿元。若由投资商全部销售（不计税费，仅核算英联视项目地上面积）项目销售回报为108.329亿元。

如此推算，不难看出英联视破产案中资本争相关注的原因。相信通过破产重整中破产法庭及管理人的智慧运作，英联视项目资产价值将有一定幅度的跃升。

如今，随着城市化进程步入提质减速阶段，城市发展由外延式扩张向内涵式增长转变，城市更新成为常态，存量物业改造提升正转战成为商业主战场。城市更新及存量改造改变着房地产的产业链，传统房地产的“开发-销售”转变为“投资-改造升级-运营-退出”，新的产业链的诞生，必然会存在多种红利，也会激发房地产配套服务的急剧增长。不良房地产项目的投资和处置并不复杂，城市更新的参与者只要具有“法律+金融+地产”三个维度的跨界整合的能力，懂资本市场和PE投资的逻辑，便能分得一杯羹。

传统的投资模式在地产圈正在变得越来越难走。在城市土地的开发殆尽和新增投资放缓的大背景下，随着增量市场逐渐向存量市场转换，通过不良资产盘活及城市存量改造来满足新的需求，将成为房地产未来持续发展的重要引擎。（本文仅供参考，不构成投资建议，据此操作风险自担。）

免责声明：市场有风险，选择需谨慎！此文仅供参考，不作买卖依据。

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